过度举债加上按揭证券化，是美国次贷危机的根源。这两个因素中国都不存在，因此专家认为内地房地产崩溃论言过其实。图为上海一个楼盘吸引众多市民参观咨询。

作为又一项控制房价的措施，国有资产监督管理委员会已要求78家不以房地产为主业的国有企业退出房地产业务。此举虽然有些流于表面—它没有触及在房地产行业最活跃、最大的16家国企—却可被视为向这些企业发出的警告。

中国大陆飞涨的房价成为最近全国人大、政协会议上的主要议题。截至今年2月，房价已连续9个月上涨，2月份同比增幅为10.7%。海外有人宣称这是“历史上最大的泡沫”，并警告中国房地产行业正走向崩溃。我认为这种担忧有些多虑。

中国的房地产市场与美国或迪拜的房地产市场存在着重大差异。不同于引发美国次贷危机的家庭债务急剧增长，中国家庭债务约占国内生产总值的17%，远远低于美国约96%和欧元区62%的水平。中国的购房者在获得按揭贷款前须支付至少30%的首付款，针对第二套房的首付款比例至少为40%。即便是在政府激励措施最盛时期，第一套房的最低首付款比例也只是下调到了20%。过度举债加上按揭证券化，是美国次贷危机的根源。这两个因素中国都不存在。

但一些大城市的房价上涨确实显得不合理。在某些地区性房地产市场，如上海的高档住宅，2月份房价同比增幅超过80%。过热现象在北京、深圳和杭州也能看到；过去5年这些城市的房价涨幅较收入增幅高出5个百分点以上。不过，这种现象可看作是城市新增财富被用于投机的迹象，而非对金融杠杆的肆意使用。

商业房地产行业也一直有令人担心的问题。去年尽管租金收益率低，北京和上海的高档写字楼空置率分别高达21%和14%，商业房地产价格却上涨了16%。不过，高档物业的出租率和租金已经开始渐渐回升。中国房地产行业问题的症结在于该国的投资阶层将房地产视为保值工具：一个堆放现金的安全场所。此外，土地常常被囤积起来，作为获得资金的抵押品。

鉴于中国未开放的资本账户和不发达的资本市场，这一经济体为人们提供的投资选择有限。房地产和股市成为两大可能。那些将购房作为投资的人认为其风险小于股市。市场明显存在不匹配现象，开发因富人们将购房作为投资产品的嗜好而倾斜。因此就出现了大量没人居住的高档公寓–投资者往往拥有多套公寓。与此同时，价格不断被推高，导致面向那些寻找安居之所的人们的保障性住房短缺。

这种失衡必须通过市场重组予以解决。政府了解这种情况并已启动一项主要政策活动，推动保障性住房的开发。政府还采取了若干紧缩流动性的措施，但这些措施是否足以防止房价超出政府认为合适的范围，现在说还为时尚早。

决策者们显然担心资产泡沫的风险，而且担心过度投资会造成房价超出一般购房人能力所及。政府一直在考虑开征全国性物业税的潜在价值，但在今年的全国人大会议议程上却未提及。虽然征收物业税一直被视为遏制投机的一种手段，但这种想法也招来了相当大的阻力。有人提出了在不对物业法进行全面修订的情况下此举能否得以实施的质疑。

在此期间，政府恢复了对业主转让购置不满五年住房征收的营业税。我们必须铭记，上涨的房价不是政府放松银根政策的意外副产品。政府需要活跃的住宅市场在财政激励淡出时为经济提供支撑。它能够创造大量就业机会，推动私营部门的建设投资，并鼓励新的购房者购买家庭用品。

不断提高的收入水平与城市化进程相结合，通常应带来一个健康的房地产市场。不协调的激励与过量的流动性已扭曲了中国的房市局面，但这种情况可通过正确的措施予以修复。即便出现价格大幅回调，也不会促成过度举债经济体可能发生的那种规模的崩溃。因此，近日市场将面临崩溃之谈也是言过其实。 （文汇报）

房产崩盘时间表为表达愤懑 中国房价无法软着陆

近日，一份“房地产崩盘时间表”在网上流传，它回顾了日本1985年至1991年房地产市场走势，发现与中国2005年至2008年房地产市场走势颇为相似，并预言明年中国房地产可能崩盘。有网民认为，网上流传“房地产崩盘时间表”，虽然这只是一种愤懑情绪的表达，但是其警示作用不容忽视。

中国房地产重蹈日本覆辙？

网上流传的“房地产崩盘时间表”把中国和日本的房地产发展情况进行了对比，显示，在日本：1985年日元升值、1986年资金流向房地产、1987年房价飙升三倍、1988年房价下跌地王拉升房价、1991年房价再次下跌房地产崩盘。在中国：2005年人民币升值、2006年资金流向房地产、2007年房价飙升三倍、2008年房价下跌地王拉升房价。通过对比不难发现，这个时间表预示着明年中国房地产可能崩盘。

署名“徐明天”的博客文章指出，房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策，今天的中国现状都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。

文章还认为，中国的专家学者在研究日本的房地产泡沫时，还忽略了一个最重要的因素，那就是日本的制造业在当时非常强大，很多美国企业被日本收购，对日本经济起到了强大的支撑作用。而中国还处在经济的发展阶段，应该没有发展到形成房地产泡沫的阶段，而提前到来的房地产泡沫，对中国经济的打击会更为沉重，因为房地产已经大大削弱了中国企业的创新欲望和能力，削弱了制造业的国际竞争力。

崩盘不是预言只是愤懑表达

也有网友不认同“房地产崩盘时间表”。署名“前溪”的博客文章认为，如果房地产真的“崩盘”了，对谁都没有好处，都必将是一个倒退。从“崩盘时间表”的疯传来看，无疑凸显了一种“另类表态”，其中能够明显感受到的就是那种愤懑情绪的蔓延。

署名“沈殿连”的博客文章认为，中国楼市崩盘是个玩笑。文章指出，我们忽视了最重要的几点理由：一、中日处于不同的发展阶段：日本的经济发展、国家建设、国民生活、政治改革、福利制度等在几十年前就已经基本完成，而中国这一切或才刚刚开始，或者刚有起色。二、中日的城市化率存在巨大差异：日本的人口主要集中在都市，而中国的农民绝大部分仍然是传统农民，因此，房地产市场的供需关系在未来仍然存在巨大差异。三、中日新发展区域差异巨大：中国的新发展区域从东到西还有很多，而日本相对来讲已经无多大空间。四、中日房地产楼市崩盘的差异：日本房地产市场的一体化源于其经济发展、城市发展的一体化程度很高，而中国就存在较大差异，一级、二级、三级城市很多，而最低级的乡镇还是一块未开垦的处女地。中国楼市崩盘是区域性的，如1993年的海南，日本则是举国性的。

警示作用不容忽视

“沈殿连”认为，中国楼市崩盘是个玩笑，但也指出，这个时间表对楼市有警示作用。

署名“秦逸飞”的博客文章也认为，首先，金融结构问题和人民币大幅升值可能导致房地产崩盘，但这些问题都是可控的，特别是有序、合理地解决人民币升值问题，就可避免崩盘；其次，中国的大城市负荷超标、房地产问题严重，有可能导致崩盘。但合理均衡引导中小城镇化发展，既可激发中国发展的新活力，也可有效避免大城市楼市崩盘问题；最后，中国的人口结构看似合理不至导致楼市崩盘，但社会财富分配不均和社会保障程度低下等结构问题也可能导致楼市崩盘的发生。

文章指出，目前任何对中国楼市是否崩盘的“预言”都有可能是错误的，最多也只能是“猜对了结果却猜错了原因”。因为中国目前面临的复杂局面是任何国家都不可能有的，所以任何经验和对比都有可能是不成立的。我们只有客观全面地分析所面临的问题，积极探讨解决之道并努力践行，相信这才是避免房地产崩盘的解决之道，也是我们所有人迫切希望看到的结果。

中国房价用多少年也无法软着陆

网上流传房地产崩盘时间表，预言明年中国房地产崩盘，与我的预测基本一致，只不过我给了一个基本前提，只要房价涨过了今年，那么就要暴跌十年。

不过也有专家提出：要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数；同时，设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。这位专家说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。

但是，怎么可能？

首先我们要明白，房价和通胀是两回事。房价是资产泡沫，泡沫破灭影响权贵阶层及其食利群体，他们只不过是资产缩水而已；而通货膨胀掠夺的是全体老百姓。

因此，遏制通胀应该用遏制通胀的办法，化解房价泡沫要用化解房价泡沫的办法，不可能纳入一个体系。现在，化解泡沫和遏制通胀已都是火烧眉毛的事，但仍然应该区别对待。用一些不痛不痒的产业政策、财税政策去给房地产这个巨型泡沫挠挠痒，有什么用？现在是要动用货币政策的时候，采用金融工具，增加物业税，双管齐下，还有一线生机。

五年也好八年也罢，都不可能实现软着陆。中国的房地产已命悬一线，要想泡沫不破，只有把利率提高，只有把物业税开征起来。等到明年，就是想开征物业税也来不及了。

阻止化解房价泡沫的全部努力，那就是掩护国际楼市炒家拉高出货，从目前情况看，即使拉高也出不了多少货，等下去还是泡沫破灭，中国房地产彻底崩盘，金融拨备率超过161%的中国商业银行，同样面临冲击。（经济参考报 张松）

问港楼市升到何时？

有分析认为，这次香港楼市上升的最大原因是楼市按揭利息很低所致。

近期城中财经界最热门话题莫过于楼市升温的情形。上周末某大发展商于大围的新盘首日沽出四百伙，而售价更比市场预期贵了三十个巴仙。但地球另一面欧盟正达成挽救希腊的方案，美国政府正考虑花上千亿的新一轮救楼市方案。似乎地球两边的楼市，一边热度十足，一边一池死水。正是因为这样，很多人开始讨论本港楼市是否很快见顶回落。

住宅回报率仍逾2厘

其实本次楼市上升的最大原因是楼市按揭利息很低所致。住宅的回报率减除楼按利息以后还有超过两厘的息差，再加上欧美金融风暴后本港市民和大陆投资者已对衍生工具失去信心。

展望将来，本地楼市成也利息，败也利息。楼市出现转势情形必在利息转头向上之后。以最基本的楼市情形，笔者预料需要利息上升三厘以上才会对楼市产生利淡作用。

利率掉头向上今年难实现

但回顾全球经济情形，这个利息回头向上势头预料不会在2010年内实现。特区政府面对社会不满楼市向上的压力将会愈来愈大，造成现任政府一大隐患，值得各方人士深入探讨。可以参考的措施包括复建居屋、资助年青人上车、增加土地供应量、收紧银根等等。这些下次再谈吧。（文汇报）