摘要：潘石屹终于认了，在“2010政变地产”系列观察与解读温州论坛上,SOHO中国董事长潘石屹从房价与租金的关系推导认为,房价太高；而由于国内房租回报率低,因此房价一定会跌。

潘石屹终于认了，在“2010政变地产”系列观察与解读温州论坛上,SOHO中国董事长潘石屹从房价与租金的关系推导认为,房价太高；而由于国内房租回报率低,因此房价一定会跌。

以下是文字实录:

当然出台政策有好多花絮和传言的,这些传言我也成为了主人公了。说我有两句话让总理不高兴的,传言都说是我说的,结果这两句话都不是我说的。

这个都不重要,重要的是我们看看像北京上海这些一线城市,房地产市场到底出了什么问题。我觉得这是一个最根本的原因。我们第一个看一下市场上土地的价格和房子的价格完全乱套了,没有逻辑关系了。今年的3月15号在北京大望京区,就是在望京更靠远的一块地,近靠五环的地,还不是望京,楼面价拍到2万7千5。如果土地的价格是这么多,加上税,加上利润,加上各种各样的管理费,这个地方的销售价格一定要达到4万5。如果大望京,紧靠五环边上住宅的价格都达到4万,离谱不？不正常。

第二,我们看看房子和租金之间的关系,我有一个朋友是瑞士银行的,他对世界每一个城市的房价做了一个分析,他总结出来一个公式,就是你买了这房子。租出去的租金回报率,假如是8%,再减去你的有效资金成本,算法很复杂。我说你说得简单点,就是银行按揭贷款的利率5%,还有世界各地有一个持有物业的税,或者叫物业税,或者叫房产税,如果是1%,它对每一个城市就是把租金回报率,减去有效资金成本,再减去你持有的税。如果是8%,减去5%,再减去1%,就剩2%。他就认为减了的数字不能是负3。他在香港的历史上研究了30年时间,他说只要第一个数租金回报率减去资金成本,减去持有物业的税,如果超过3%,房价一定跌。香港房价最高的时候,这三个数字减完后是负4%,这是1997年。所以1997年房价跌跟市场内部规律有关系。但人们就怪董建华刚上台,三天时间颁布一个新政,说要给香港市场供应8.5万套保障性住房,到今天一套都没有供应出来,供应量是零,只是说了一声,房价就跌了。1998年的时候,香港的自杀率是全世界第一位。好多家庭都成了负资产。所以我觉得要看的话,一定要看市场上面最本质的问题是什么。

我们看北京和上海,你要仔细看,这一轮国务院出台的政策,住建部、银监会出台的政策,包括北京市、青岛市都是谈住宅。就是住房的价格太高了。现在在北京、上海住房的租金回报率是多少？1%—2%。我们就按照2%算,2%减去现在银行按揭贷款超过5%,按照5%算,已经是负的3%了。所以今天的住房价格跌还是不跌,跟出台国十条,温总理生气了都不重要,最重要我们要看到市场上面,五环上的房价都达到4、5万的时候,就已经很离谱了。

所以3月的时候,有一个领导让我去聊一聊房地产的情况,我就跟他谈了这样一个想法,其中我说银行的资金如果出去,平时我们逻辑上认为最不危险的应该是地方政府的贷款,土地储备平台的贷款,但实际上我认为风险是最大的。可是你看,到了今年5月份,我记得上一次我们开这个会的时候有一个媒体记者问我房价会不会跌,我说房价跌还要一段时间,为什么呢？这些政策出台的第一个月表现是成交量大幅度下跌,因为大家都在观望,如果跌的话应该是半年到一年以后,住宅的价格,尤其是高档住宅,像上海、北京每平米超过8万、10万已经离谱了。一定会跌的。可是一段时期后,最有意思的是,市场不以任何人的意志为转移的,我前一天刚说完,第二天我到北京市学习,正学习的时候,一个大的项目所有的楼盘都是8.5折。所以我觉得市场的反映应该是出乎意料。当时我做的判断是,因为我觉得经过08年下半年,09年一年时候,全中国开发商光一手房4万亿,这个量很大的。

还有好多上市公司,超过100亿的现金量超过好多家。所以他们手里有好多钱,为什么会降价呢？要降价也要过一段时间。这是我的一个判断。其实我判断的第二天,就给我打了一个耳光,我的判断是错的。这是我对新政的理解。这是从短期来看。

从长期来看,商业和写字楼的价格跟住宅的价格相比它们被低估,反过来说,商业和写字楼对地段更敏感。如果你把地址选错了,买一个住宅,可能差一点点,但如果你买商业写字楼,一旦把城市选错了,地理位置选错了,可能就让你的投资颗粒无收。这非常残酷。